875. Залог жилого помещения
Содержание
Введение…………………………………………………………………3
Глава 1.  Становление, развитие и правовая природа института залога жилого помещения….................................................................5
ГЛАВА 2. Общие положения о залоге жилого помещения…..….21
2.1. Понятие и правовые особенности жилого помещения как объекта залоговых правоотношений………………...………………..21
2.2. Субъекты залога жилого помещения……………………...……..24
2.3. Основания возникновения залога жилого помещения………….32
2.4. Требования, обеспечиваемые залогом жилого помещения…….34
Глава 3. Государственная регистрация ипотеки…………..…..…38
Глава 4. Прекращение залога жилого помещения……………….47
4.1. Основания прекращения залога жилого помещения………..…..47
4.2. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение……....48
4.3. Реализация заложенного жилого помещения…...……………….53
Заключение……………….……………………………………………58
Список нормативных актов и используемой литературы…...…61
Приложения…………………..……………………………………….66
 
Список нормативных актов и использованной литературы

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14
4. Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 129-ФЗ "О внесении изменений в статьи 10 и 40 Закона Российской Федерации "О залоге" // Собрание законодательства Российской Федерации от 31 июля 2006 г. N 31 (часть I) ст. 3428
5. Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 42
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40
8. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 16 июня 2003 г. N 24 ст. 2244
9. Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 декабря 2003 г. N 50 ст. 4859
10. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 февраля 2002 г. N 7 ст. 629
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г., N 30, ст. 3591
14. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. "О залоге" // Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 11 июня 1992 г. N 23 ст. 1239
15. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" //  Собрание законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 6 ст. 702
16. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 февраля 1998 г., N 8, ст. 963
17. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке (Сообщены распоряжением Заместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 г. N 96-рз) // Российская газета от 6 января 1994 г.
18. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., N 4
19. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 3
20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//Вестник ВАС РФ. 1996. N 9; БВС РФ. 1996. N 9.

3. Использованная литература

1. Аюшева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство, 2004, №8
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998.
3. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. Спб., 1993.
4. Гантовер Л.В. Залоговое право. Объяснение к положениям гл.IV, раздела I проекта вотчинного устава. Спб., 1890.
5. Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика, 2004, №2.
6. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т.2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.
7. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций (Отв. ред. О.Н. Садиков). - М.: Юристъ, 2004.
8. Гражданское право: Учебник / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова/. - Том II. Полутом 2  - М.: Издательство БЕК, 2003.
9. Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. Проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. – М: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.
 10. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – М.: Юрист, 1999.
11. Головцова С.А. Залог недвижимости // "Законодательство", 2000, N7.
12. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М.: "Юристъ", 2003.
13. Звоницкий А.С.О залоге по русскому праву. Киев, 1912.
14.  Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - Юрайт-Издат, 2005 г.
17. Корнеева И. Л. Гражданское право Российской Федерации : учебное пособие / И. Л. Корнеева . - М. : ИНФРА-М , 2005.
18. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М., 2000.
19. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Казань, 1855.
20. Неволин К. История российских гражданских законов. Спб., 1851. Т.3.
21. Советское гражданское право/Под ред. О.А.Красавчикова. 3-е изд. Т. 2. М., 1985
22. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М., 1996.
23. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Спб., 1868. Ч.1. Т.2.
24. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
25. Удинцев В.А. Подписка в вере (к учению о древнерусском залоге). Киев, 1903.
26. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996.
27. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция, 2000, N 1
28. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Спб., 1910.
29. Щенникова Л.В. Вещное право. Пермь, 2001.
30. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика, 2004, №11.
 
Приложение

Актуальность темы исследования. Залог является старым институтом частного права, имеющим свои правовые корни, юридические традиции, обширную практику применения. Неоднократно как корифеи доктрины, так и практики обращались к исследованию этого института.
Институт залога имеет исключительное значение в условиях современной рыночной экономики. Он обслуживает самые разнообразные отношения, возникающие в жилищном деловом обороте, являясь с экономической точки зрения важным инструментом. В юридической смысле залог один из способов обеспечения обязательств.
Определенные особенности имеются в правовом регулировании залога недвижимого имущества, именуемого ипотекой.
Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус - передача имущества во владение кредитору. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.
Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.
Ипотека имела место и в гражданском праве дореволюционной России. В советский период она утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Ипотека возвратилась в российское законодательство с принятием Закона "О залоге". Статья 42 гласит: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". Данное определение нельзя назвать полным, поскольку в нем "чистые" земельные участки как предмет ипотеки вообще не указаны.
С принятием ГК РФ данная проблема не была окончательно решена. В п.2 ст.334 Кодекса говорится, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Предметом исследования в данной работе являются особенности залога жилого помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с  залогом жилого помещения.
Целью настоящего исследования является анализ залога жилого помещения.
Для достижения поставленной цели нами ставились и решались следующие задачи:
5) рассмотрение становления, развития и правовой природы института залога;
6) анализ общих положений о залоге жилого помещения;
7) изучение вопросов, связанных с государственной регистрацией ипотеки;
8) определение случаев прекращения залога жилого помещения.
Нормативную основу исследования составили нормативно- правовые акты, регулирующие ипотеку жилого помещения. К числу таких актов относятся ГК РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года, Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года. Отношения, связанные с обращением взыскания на заложенное жилое помещение и его реализацией регулируется нормами процессуального права. В связи с этим в настоящее время нормы о залоге жилого помещения  содержатся также в Гражданском процессуальном кодексе РФ от 14 ноября 2002 года и Федеральном законе «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 года. В той или иной мере нормы, регулирующие залоговые отношения, содержатся и в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
Теоретической     основой     исследования послужили     труды     русских дореволюционных юристов: Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, А.И. Каминки, Д.И. Мейера, В. Удинцева, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, посвященные вопросам становления и развития института залога. В советский период анализу залоговых правоотношений были посвящены работы таких ученых - цивилистов, как М.М. Агарков, О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, И.Б. Новицкий, В.К. Райхер, Е.А.Флейшиц, Л.Эннекцерус. Некоторые аспекты исследуемой темы свое дальнейшее научное осмысление получили в трудах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, И.Д. Грачева, B.C. Ема, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Р. Саватье, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, А.В. Черных, Л.В. Щенниковой.
При написании работы использовались нормативно-правовой, исторический, системно-функциональный, сравнительно-правовой и иные специальные методы научного исследования. Их применение позволило исследовать рассматриваемые объекты во взаимосвязи, целостности, всесторонне и объективно.
Новизна исследования предопределена выбором темы дипломной работы и состоит в комплексном исследовании правового регулирования залога жилого помещения.
Цели и задачи исследования предопределили структуру работы, которая состоит из введения, четырех глав, заключения и списка нормативной и научной литературы.
Доклад
Актуальность темы исследования. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве. Он приобретает особенно важное значение в современных условиях.
В условиях достаточно высокого уровня инфляции, низкого развития реального сектора экономики, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае повышается роль ипотечных отношений. Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.
Кроме того, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами своего должника. Реальная опасность потерять имущество в натуре является достаточным стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.
Дальнейшее развитие ипотеки требует совершенствования законодательного регулирования этой области отношений. Российское законодательство о залоге включает в себя нормативные правовые акты различного уровня, носит «многоуровневый» характер. При этом отмечается недостаточно четкое регулирование вопросов соотношения положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с правилами о залоге, предусмотренными Законом РФ «О залоге». Действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную защиту прав сторон договора ипотеки. Требует решения и проблема повышения правовой дисциплины и ответственности участников ипотечных отношений.
Теоретической     основой     исследования послужили     труды     русских дореволюционных юристов: Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, А.И. Каминки, Д.И. Мейера, В. Удинцева, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, посвященные вопросам становления и развития института залога. В советский период анализу залоговых правоотношений были посвящены работы таких ученых - цивилистов, как М.М. Агарков, О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, И.Б. Новицкий, В.К. Райхер, Е.А.Флейшиц, Л.Эннекцерус. Некоторые аспекты исследуемой темы свое дальнейшее научное осмысление получили в трудах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, И.Д. Грачева, B.C. Ема, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Р. Саватье, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, А.В. Черных, Л.В. Щенниковой.
Тем не менее, имеющиеся на данный момент работы по данной проблеме не отражают в полной мере современного уровня развития ипотечных отношений в российском обществе. Острота дискуссий и разброс точек зрения по рассматриваемой проблеме остаются весьма большими. Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы стали причиной возникновения в науке гражданского права широкого спектра позиций, взглядов и концепций относительно сущности и содержания ипотечных отношений, правового статуса их участников и особенностей залога отельных видов недвижимого имущества. Сложность и объем проблем, с которыми сталкивается юридическая практика, обусловливают необходимость проведения дальнейших научных исследований в данной области отношений.
Предметом исследования в данной работе являются особенности залога жилого помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения,  возникающие в связи с  залогом жилого помещения.
Целью настоящего исследования является анализ залога жилого помещения.
Для достижения поставленной цели нами ставились и решались следующие задачи:
1) рассмотрение становления, развития и правовой природы института залога;
2) анализ общих положений о залоге жилого помещения;
3) изучение вопросов, связанных с государственной регистрацией ипотеки;
4) определение случаев прекращения залога жилого помещения.
Методология и методика исследования. Методическую основу настоящего исследования составил диалектический метод познания. При написании настоящей работы использовались также такие частные научные методы исследования, как историко-правовой, системно-структурный, социально-правовой, сравнительно-правовой, которые в совокупности составили методологическую основу исследования.
Цели и задачи исследования предопределили структуру работы, которая состоит из введения, четырех глав, заключения и списка нормативной и научной литературы.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определены предмет, цели и задачи исследования, изложены методологические подходы, обоснована научная новизна.
В первой главе изложены вопросы становления, развития и правовой природы института залога жилого помещения.
Во второй главе рассматриваются общие положения залога жилого помещения.
В третьей главе определяются правила государственной  регистрации  ипотеки.
В четвертой главе проводится анализ прекращения залога жилого помещения.
В заключении формулируются основные выводы проведенного исследования.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшей доктринальной разработки теории ипотечных отношений и при совершенствовании российского законодательства.