897. Оценка стоимости земельных участков на примере ОАО «Мостелефонстрой»
Содержание
Введение 3
Глава 1. Особенности земельных участков как объекта оценки 6
1.1. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков 6
1.2. Рынок земли 11
1.3. Аренда земельных участков 17
1.4. Основные принципы оценки рыночной стоимости земли 22
Глава 2. Анализ стоимости земельных участков,
на примере ОАО «Мостелефонстрой» 30
2.1. Краткая характеристика предприятия 30
2.2. Оценка предприятия по различным методам оценки
стоимости земельных участков 34
2.2.1. Метод сравнения продаж 34
2.2.2. Метод выделения 38
2.2.3. Метод распределения 43
2.2.4. Метод капитализации земельной ренты 45
2.2.5. Метод остатка 48
2.3. Анализ внешней среды предприятия 51
Глава 3. Пути совершенствования оценки стоимости
земельных участков 57
3.1. Совершенствование принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений 57
3.2. Основные направления совершенствования
кадастровой оценки земель поселений и их обеспечение 60
Заключение 66
Список использованной литературы 69
Приложения 71
Введение
Деятельность человека неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и как средство производства. С экономической точки зрения земля рассматривается двояко.
С одной стороны, она представляет собой природный ресурс, имеющий много целевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, является составной и неотъемлемой частью любого объекта недвижимости и оценивается исходя из полезности и доходности использования конкретного земельного участка.
С юридической точки зрения земля с улучшениями, то есть зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой единый объект недвижимости. Объектами оценки являются различные имущественные права на земельный участок. Под оценкой стоимости земли подразумевается либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права его аренды.
Рынок земель Подмосковья сегодня активно развивается: быстро растет количество коттеджных поселков, крупных логистических центров, развивается частное строительство. Подмосковные земли становятся предметом пристального внимания все большего круга лиц и привлекают новых участников. Сегодня этот рынок притягивает к себе значительное количество крупных инвесторов, девелоперов, риэлторов, состоятельных частных лиц. Государство реагирует на такой повышенный интерес институциональным оформлением рынка и попытками создания четкого юридического механизма его функционирования. Тем не менее, рынок земли характеризуется дефицитом информации, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. В сложившейся ситуации для обеспечения большей прозрачности функционирования всех участников рынка необходимо проведения комплексного маркетингового исследования рынка земель Московской области.
В основе позиционирования любого существующего объекта лежит его местоположение относительно существующей инфраструктуры; также как и в основе решения о характере новой застройки свободного земельного участка лежит мнение о том, какие преимущества создаёт предоставляемое этим участком расположение.
Сегодня недвижимость является важнейшей составляющей любой экономики. Но по-настоящему эффективным этот локомотив становится тогда, когда законодательно закреплено и юридически защищено право собственности на недвижимость и в первую очередь на землю.
Актуальность темы исследования. Осуществление земельной реформы, связанной с приватизацией земельных участков и введением их в гражданский оборот, сделало весьма актуальной оценку стоимости земельных ресурсов в системе факторов рационального и эффективного их использования, перехода земельных участков к более эффективным хозяйствам, расширения земельной аренды и земельно-ипотечного кредитования.
В условиях рыночной экономики в обоснованной систематической оценке земельных ресурсов заинтересованы их владельцы, арендодатели, арендаторы, департаменты (отделы) государственных и муниципальных органов управления в той мере, в какой они являются обладателями или пользователями земельных участков и субъектами земельных отношений по поводу стоимости реального капитального актива и платности его функционирования в гражданском обороте земельных ресурсов.
Земельная реформа, введение земельных ресурсов в гражданский оборот и переход налогообложения на кадастровую стоимость актуализируют проблему оценки земельных участков и совершенствования оценочных принципов для всех субъектов земельных отношений. Эти аспекты становятся все более важными по мере расширения аренды земли, купли-продажи земельных участков и внедрения как кадастровых, так и других традиционных принципов оценочной практики.
Оценка земли стала весьма актуальна в свете реформы законодательств по Земле. Оценка земли осуществляется в целях:
определения стоимости земли и участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
разрешения споров о стоимости земли;
обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков; удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам.
Предметом настоящего исследования является ситуация на рынке земельных участков Московской области.
Объектом исследования являются земельный участок, взятый в аренду ОАО «Мотелефонстрой».
Целью исследования рынка земельного участка является оценка по разным методам.
Цель определила следующие задачи:
• выявить сущность земельных участков;
• проанализировать особенности сдачи в аренду земельных участков;
• проанализировать методы оценки земельных участков на примере ОАО «Мостелефонстрой»;
• выбрать пути улучшения методов оценки.
Для решения поставленных задач были проанализированы вторичные источники информации, отраслевые журналы, законодательная база, а также применялись количественные методов анализа для базы спроса и предложения.
Теоретическую и методологическую основу работы составляют труды российских и зарубежных экономистов, различных научных школ, раскрывающие модели и процедуры оценки земельных ресурсов.
Выборку исследования предложения составили сдающиеся в аренду земельные участки Московской области. Источниками получения информации об участках служили база предложения Vesco Consulting и предложения из открытых источников.
Исследование проводилось только по вторичному рынку земель, поскольку, первичный рынок развит очень слабо и информация о нем закрыта.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации
2. Земельный Кодекс Российской Федерации
3. Гражданский кодекс Российской Федерации
4. Земельный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ; Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519.
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 го да № 568-р.
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р.
9. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. 2006 г. -510 стр.
10. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2005. - 325 с.
11. Василенко С. С. Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России. "Экономика" - 2006, 63 стр.
12. Григорьев В.В Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Издательство: "Инфра-М" – 2006, 320 с.
13. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: Экзамен, 2005. – 620 с.
14. Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра. – М., 2003 – 118 с.
15. Фридман Д., Ордуэй И. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2004. – 248 с.
16. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. – 397 с.
17. Оценка стоимости земельных участков. Петров В.И. - Издательство: "КноРус", 2007. – с. 208.
18. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие. Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Издательство `Экономика`, 2004.- 776 с.
19. Экспертиза и управление недвижимостью. Кожухар В. М., Издательский дом Дашков и К – 2007. – 342 с.
20. Рынок земли: состояние и перспективы развития. Буланова Н.В.Издатель: Международная академия оценки и консалтинга, 2005. с 146
21. Экономика и управление оценкой земли. Издательство: Смолин Плюс, 357, 2006.
22. Семенов Э.Г. Состояние рынка земли: перспективы, решения проблем. // Современный рынок недвижимости, 2007 г. № 3.
23. Лейфер Л А., Кашникова ЗА. Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно-складского назначения // Имущественные отношения в Российской Федерации» 2006. № 10. С. 93-96, www. pcfko.ru
24. Аканов А. Методики определения стоимости земельных участков, на которые оформлено право бессрочного пользования или право аренды. Ключевые положения и основные проблемы / http://project.infodesign.ru/
25. Евсегнеев В.А. Земельный кадастр: вопросы правоприменения // Право и экономика - №1. - 2006 г.
26. Яскевич Е.Е. Подходы к концепции стоимости земельных участков / www.cpcpa.ru
27. www.dom-v-moskve.ru Оценка недвижимости - Принципы, связанные с рыночной средой
28. home.mega.ru Основные принципы оценки городских земель
29. http://ners.ru/ Рынок земли Московской области
30. http://www.profdom.ru/ Новости рынка земли
31. www.irn.ru Земля и доли
32. Официальные данные ОАО «Мостелефонстрой»
