942. Особенности договора купли-продажи жилых помещений в российском законодательстве
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. История развития регулирование оборота недвижимости 6
1.1. Общая характеристика жилых помещений 6
1.2. Жилые помещения как объекты гражданских прав 10
1.3. Понятие и признаки жилых помещений 22
ГЛАВА 2. Особенности договора купли-продажи жилых помещений в российском законодательстве 29
2.1 Правовая характеристика купли-продажи жилых помещений 29
2.2. Порядок осуществления сделок с квартирами 35
2.3. Купля-продажа приватизированных жилых помещений и жилых помещений с перепланировкой 41
2.4. Государственная регистрация прав собственника на недвижимое имущество и сделок с ними 52
ГЛАВА 3 . Актуальные вопросы защиты прав собственника жилого помещения 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ: 74
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ: 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1.Нормативно - правовые акты
1.1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: федеральный закон от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14
5. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N 1 ст. 16.
6. Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 42
8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40
9. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 16 июня 2003 г. N 24 ст. 2244
10. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 февраля 2002 г. N 7 ст. 629
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г., N 30, ст. 3591
14. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // Собрание законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 6 ст. 702
15. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 5. - Ст. 546.
16. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 февраля 1998 г., N 8, ст. 963.
17. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 27 августа 2001 г., N 35.
2. Судебно-арбитражная практика
18. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2001 г., N 4
19. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2006 г. N 5-В05-106 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 2006, - № 8.
20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994г.
3. Научная и учебная литература
21. Аюшева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство, 2004, №8.
22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998.
23. Вершинин А.П. Способы защиты гражданских прав в суде. Дисс. в виде науч. доклада. СПб., 1998.
24. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т.2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.
25. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций (Отв. ред. О.Н. Садиков). - М.: Юристъ, 2004.
26. Гражданское право: Учебник / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова/. - Том II. Полутом 2 - М.: Издательство БЕК, 2003.
27. Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. Проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. – М: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.
28. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – М.: Юрист, 1999.
29. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 49.
30. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. С. 88.
31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - Юрайт-Издат, 2005 г.
33. Корнеева И. Л. Гражданское право Российской Федерации : учебное пособие / И. Л. Корнеева . - М. : ИНФРА-М , 2005.
34. Королев А.Н., Плешакова О.В. Жилые помещения: новое правовое регулирование, М.: ЮстицИнформ, 2006.
35. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М., 2000.
36. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М. 1995.
37. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004.
38. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. Жилищное право. 2003.- № 3. С.43.
39. Люшня А.В. Иск о признании права собственности и исковая давность // Журнал российского права. 2005. N 11. С. 65.
40. Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав в обязательственных правоотношениях. Дисс. на соиск. уч. степ. канд. юрид. наук. СПб., 2001.
41. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Спб., 1868. Ч.1. Т.2.
42. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
43. Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве. Закон. 2005. N 11. С. 31.
44. Советское гражданское право/Под ред. О.А.Красавчикова. 3-е изд. Т. 2. М., 1985.
45. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М., 1996.
46. Толчеев Н.К. Судебные споры о жилом доме. М. 1993.
47. Чефранова Е.А. Правовое регулирование собственности в многоквартирном доме. Закон. 2005. - № 6. С. 15.
48. Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров, М.: Омега-Л, 2007.
49. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Спб., 1910.
50. Щенникова Л.В. Вещное право. Пермь, 2001.
Доклад
В соответствии с действующим законодательством РФ жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Особенности правовой модели жилого помещения определяются его положением в системе объектов прав. В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом регулирования сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного. Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного права.
Продажа жилых помещений имеет определенные особенности, которые заключаются в следующем.
Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.
В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).
В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В настоящее время сделки граждан с принадлежащим им жильем, в частности купля-продажа жилых помещений, получили довольно широкое распространение.
Наибольшую тревогу у граждан и инвесторов вызывают вопросы закрепления права собственности на объекты недвижимости, защита этого права, а также гарантии государства, в конечном итоге обеспечивающие собственникам нерушимость этого абсолютного права.
Как реакция на увеличивающуюся частоту проблемных ситуаций на рынке недвижимости в последние годы стали появляться предложения по внесению изменений в действующее законодательство, среди которых встречались и весьма радикальные. При этом единого подхода к необходимости таких изменений ни в среде ученых-теоретиков, ни в среде практикующих юристов не было.
Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость.
Таким образом, можно констатировать, что в профессиональной юридической среде, в деловых кругах, среди населения назрела необходимость внесения изменений в законодательство.
Закономерна реакция законодательного органа страны на этот импульс общества. После определенного периода обсуждения различных точек зрения в научной полемике и в рабочих органах российского парламента законодатель в конце 2004 г. принял целую серию документов, в той или иной степени затрагивающих вопросы прав на жилую недвижимость.
В частности, для предотвращения ущерба при утрате права собственности из-за ошибок регистраторов внесены изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004г. N 196-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Изменения законодательства о недвижимости коснулись также института ипотеки. Наиболее актуальным изменением стала отмена нотариальной формы договора недвижимости (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ), благодаря которой стороны сделки могут сэкономить на государственной пошлине за нотариальное удостоверение договора, составляющей до 0,3% суммы договора.
Этим же законом в ГК РФ внесено принципиальное изменение о том, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. В прежней редакции при ипотеке земли право залога на здание на нем не распространялось. Добавим, эта норма является диспозитивной, т.е. стороны могут в договоре ипотеки предусмотреть иное.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" внесены весьма существенные изменения:
установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным законом. Исключено требование о нотариальном удостоверении договора ипотеки;
статья, регулирующая страхование заложенного имущества, дополнена нормами о страховании ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита и т.д.
И, наконец, следует упомянуть об изменениях процессуального законодательства. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ внесены изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам".
Определено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на отдельное имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, в частности:
- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, когда указанное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, законодатель проводит последовательную политику на упрочение и закрепление прав законных собственников жилых помещений и можно констатировать устойчивую тенденцию в развитии современного российского гражданского законодательства в сторону всемерного укрепления абсолютных прав собственников объектов недвижимости.
